Час Х для лендлордов

С 1 января 2010 года вступает в силу часть 4 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ, которая запрещает изменение категорий земельного участка, если для территории, на которой он расположен, не утвержден генплан или схема территориального планирования. Для инвесторов, купивших тысячи и десятки тысяч гектаров сельхозугодий, это означает, что перевод земель под индивидуальное жилищное строительство окажется заблокирован. Только в Московской области площадь земель, которые потенциально пригодны для застройки, но так и останутся сельскохозяйственными, оценивается в 3-4 млн га, что составляет примерно три четверти земельного банка Подмосковья.

Все муниципалитеты, а также Москва и Санкт-Петербург как города особого значения должны разработать правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Согласно Градкодексу РФ, ПЗЗ содержат расшифровку определенных генпланом градостроительных зон — какие объекты и на каких условиях могут в них находиться, а также регламенты их застройки, в том числе предельные высотные параметры, и режимы использования. "Правила устанавливают правовой режим использования земельного участка, определяют, что на нем должно быть — например, промышленное предприятие или жилой дом. Если дом, то высотный или нет и т. д.",— комментирует замдиректора направления "Реформы в сфере недвижимости" фонда "Институт экономики города" Леонид Бандорин. ПЗЗ также должны быть разработаны и утверждены до конца 2009 года: со следующего года, согласно статье 51 Градкодекса РФ, при их отсутствии "не допускается выдача разрешений на строительство".

Сейчас, пока градостроительных норм во многих регионах нет, девелоперские проекты реализуются на основании временных регламентов застройки, которые разрабатываются проектными организациями для конкретных участков строительства по заказу самих застройщиков и утверждаются чиновниками. Что, естественно, не способствуетпрозрачности и скорости согласований. "От утверждения правил землепользования и застройки выиграет большинство сторон,— уверен директор по развитию компании "Партнеры земли" Юрий Сорокин.— Для жителей появится определенность с обликом населенного пункта. Землевладельцам станет понятно назначение их участков и возможности его использования. Единственный, кто проиграет,— это власти, так как снизятся возможности манипулирования разрешениями по участкам". Значительная часть регионов еще не приняла генпланы и схемы территориального планирования. Московская область — один из самых привлекательных регионов для инвестиций в землю — выглядит на этом фоне довольно плачевно. В большинстве городов, городских округов или районов Подмосковья необходимые градостроительные нормы еще не утверждены. Активнее всего, по словам чиновников, разработка документов идет в Орехово-Зуевском, Ленинском, Раменском и Истринском районах. Уже утверждены генпланы, но пока не утверждены ПЗЗ, по данным представителей администраций, в городском округе Домодедово и Красногорском районе. Однако более чем в половине районов, по словам представителей муниципалитетов, разработка началась только в конце прошлого года.

По словам Юрия Сорокина, основная причина затягивания процесса — недостаток финансирования. Чиновники это подтверждают. "Нам выделили деньги только в конце прошлого года, и к разработке необходимых документов мы смогли приступить лишь в этом году",— рассказывает представитель администрации Солнечногорского района Московской области. По его словам, этот процесс в среднем занимает около двух лет. Поэтому до конца 2009 года район, на территории которого находятся владения таких крупных лендлордов, как "Абсолют", "Знак" и "Промсвязьнедвижимость", с подготовкой документов территориального планирования точно не успеет.

По словам чиновника, на подготовку документов было выделено около 100 млн рублей, что "явно недостаточно". По данным участников рынка, стоимость разработки генпланов и документов территориального планирования для городов с населением более 500 тыс. человек и инвестиционно привлекательных районов составляет обычно сотни миллионов рублей. Для городов с населением 30-500 тыс. человек счет идет на десятки миллионов. А планы маленьких городов и деревень можно разработать и за сумму в пределах 5-10 млн рублей.

Разработка ПЗЗ дешевле — она стоит в пределах 5 млн рублей. А иногда ПЗЗ разрабатываются силами архитекторов, работающих в муниципалитетах, без использования бюджетных денег.

"Даже в тех городах и поселениях, где все документы приняты, не всегда они имеют надлежащее качество и учитывают перспективы развития районов,— сетует директор по развитию Mozaik Development Дмитрий Макаров.— При разработке территориальных планов развития практически не привлекаются землевладельцы, даже крупные, и слабо используется творческий потенциал девелоперских компаний". В результате у чиновников появляется дополнительная возможность манипуляций правилами в свою пользу. Господину Макарову известны ситуации, когда на утвержденном территориальном плане развития некоторые земельные участки имеют одну категорию и вид использования, а в действительности используются и застраиваются по правилам, предусмотренным совсем для других категорий.