Что касательно субаренды написано в договоре аренды с ООО "Октябрь"?

 Арендатор не вправе сдавать объект в субаренду без письменного разрешения Арендодателя.

Можно сдлать договор о совместной деятельности и работать

Может оформить как вклад в простое товарищество?

 Спасибо, мысль в неплохая, в копилочку её.

 отдать в безвозмездное пользование с компенсацией затрат на содержание.. затраты детально прописать, притянув их у стоимости аренды

В безвозмездное пользование отдать можно только с согласия арендодателя

Сначала думал заключить договор аренды предприятия (ООО "Октябрь"), но походу не вариант. По договору аренды предприятия арендуется его имущество, но не ЮЛ. Или я не прав?

право пользования зданиями и сооружениями, которые находятся в собственности других лиц также может передаваться по договору аренды предприятия, но в порядке предусотренном законом. То есть опять таки без согласия никуда

 поторопился.. прошу не класть идею в копилку)

 почему не класть в копилку? Потребуется согласие собственника?

Вклад в простое товарищество - неплохая идея. Однако, считаю, что какая бы ни была придумана схема для обхода необходимости получения согласия арендодателя, ее надо рассматривать через призму риска притворности. В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Т.е. при негативном раскладе вы получаете: признание по иску арендодателя договора простого товарищества (к примеру) ничтожным как притворной сделки, прикрывающей субаренду, соответственно и признание ничтожной и субаренды + испорченные отношения с арендодателем у вас и у ООО "Октябрь".  К тому же поскольку по данному основанию эта сделка будет являться ничтожной она мжет быть так расценена судом самостоятельно в любом деле, где будет фигурировать, независимо от того заявляла ли одна из сторон такое требование и подавался ли самостоятельный иск о ее недействительности.

Надо ли вам это... решать вам.

Согласен, есть определенные риски

Совместная деятельность.

Если Арендатор наймет Субарендатора как подрядчика с предоставлением рабочих мест?

Цель подряда - услуги по реализации товара Арендатора, при этом с реализации фиксированная сумма (арендная плата) передается Арендатору, а разница остается у Субарендатора в качестве оплаты его услуг по реализации.

Рабочие места предоставляются из арендованных площадей.

Правда тогда придется связывать Арендатора и Субарендатора по закупкам/реализации, но это, я так понимаю, не проблема и все упирается только в Арендодателя.

 Склоняюсь к совместной деятельности или таки договору простого товарищества, что суть одно и то же. Всем спасибо!

Я бы склонился к алгоритму который изложил ВатерПатер.

А с товариществом, сильно пахнет притворностью. ИМХО.

ифнс однозначно объя\снить вам, что совместная деятельность эжто фонарь. а реально у вас ндс от субаренды.

а уж суд точно такими фокусами не обманешь.

Никакой же документ не запрещает вносить вклад в простое товарищество в виде права пользования чужим имуществом))

 и я тоже думаю, что право аренды- это нормальный такой вклад товарища в простом товариществе.

Господа. а зачем вам вообще все это через документы проводить? Неужели джентельменского соглашения (в письменной форме, подписанного с двух сторон) н едостаточно? =)

С какой целью вообще субаренду тянете?

Хорошо б тема звучала: "Мне арендатор платил чернухой, а потом перестал.. Что делать?" :-)

Ну, можно и так =)

Уважаемые, в гражданско-правовом смысле понятие «простое товарищество» является полным аналогом понятия  «совместная деятельность». См. Ст. 1041 ГК РФ. Внимательно изучаем нормативные акты, потом думаем об их применении.

По существу вопроса: схему оформения права на фактическую субаренду не подскажу. Не потому, что это «ноу хау», хотя «ноу хау», а потому, что не нужны в данном конкретном случае никакие схемы. Собственник-иностранец возражать не будет, особенно если субаренда без регистрации.

И права свои защитите, т.к. случаев, когда «кривых» субарендаторов сгоняли, продолжая на их месте раскрученный бизнес, много. Кроме того договор субаренды обеспечит легитимность отношений с банками и контр. организациями.

И ещё, более точный перевод изречения Лао Цзы: «Если долго сидеть на берегу реки, то можно увидеть, как по ней проплывёт труп твоего врага».

Изречения Лао Цзы немногословны и соответствуют концепции Великого Дао, всеобщего Закона и Абсолюта, «небесной воли», не допускающий постороннего вмешательства.

Уважемый Касатик, а што вы такое курите?) Есть есчо?))

ИФНС и суд будут исходить при юридической кваллификации договора товарищества исходя из приоритета его экономического содержания над правовой формой.

Арендодатель если прочухает фишку подольет масла в огонь.

Ну прочухает.

Чем чревато?

Истец скажет, что содержание договора превалирует над заголовком и по существу это договор субаренды.

Ответчик будет говорить что стороны вправе заключить любой договор в т.ч. не предусмотренный законодательством и это не договор субаренды.

Допустим суд примет сторону Истца.

Дальше то что?

Ответственность какая?

Да никакой.

Применение последствий недействительности сделки - так это отношения Арендатора и Субарендатора.

А между Истцом и Арендатором ответственность какая если выясницца, что фактически была заключена субаренда?

Это основание расторгнуть договор? Нет.

Истец понес ДОКАЗАННЫЕ И ОБОСНОВАННЫЕ убытки которые ему надо возместить? Нет.

Негативных последствий для Арендатора тут не возникнет.

И все это время, как минимум год, пока тянется разбирательство и решение не вступило в законную силу, они с Субарендатором будут осуществлять свою деятельность.

Терять нечего.

Поддерживаю полностью...

Как это нет? о_О 

По моему как раз основанием для расторжения договора аренды это и является. Особенно, если в договоре прямо сказанно, что субаренда только с разрешения собственника.

Да, но только по правилам ст.619 сначала надо уведомить арендатора о необходимости устранения нарушения (я подразумевал это в посте 32 ниже)

Если в договоре указан такой запрет, то - да, но только по требованию арендодателя (Статья 619. п.1 ГК), не сам по себе. То есть, если отношения с собственником испорчены окончательно.

Чревато:

1. Неосновательное обогащение и всё вытекающее из этого.

2. Сделка незаконная, стало быть затраты по субаренде нельзя будет принять в расходные статьи.

3. Использование имущества не по назначению может повлечь расторжение договора между арендатором и собственником.

Никто не говорил о понесенных убытках. Так же ни слова не было о том, что разрешение спора в ползу арендодателя будет причиной расторжения договора. (хотя надо для этого его читать) 450, 619 ГК.

Так что насчет негативных последствий для арендатора, либо их отсутствия нельзя.

Пост был направлен на освещение возможного применения арендодателем и судом гражданско правовых механизмов воздействия на арендатора и субарендатора.

И их минимализации.

 Червь сомнения изъел арендатора (ООО "Октябрь") и он решил таки испросить у собственника разрешение на субаренду. Хотя мы уже готовы на простое товарищество. Октябрь усмотрел в этой схеме риски для себя, хотя сам эту схему и предлагал. Риск того, что при отсутствии прибыли магазина её распределение между товарищами по договору будет под вопросом (дескать, нет прибыли, не будет и фактической арендной платы). То есть привязка арендной платы к обороту "Октября" не очень устраивает. Ждем реакции иностранца. 

Блин, все верно.

Интересно даст и капиьталист добро.

Оптисывайтесь)))

У меня есть схожая проблема, только помещение (характиристика таже как у Самсоноффа) арендуется у муниципалов, по результатам аукциона. Площади большие и есть большое желание сдавать их в аренду, но по договору с муниципалами можно сдать в субаренду только 10% от аренуемой площади. Желающие взять в аренду помещение и ИП и ООО-ки со всеми отношения нормальные, т.е. любой вопрос можно обсудить. Разрешение на сдачу в суб аренду всей площади не датут 100%.

Как выйти из ситуации?

У вас целевое назначение помещений какое?

Решение очевидное - не сдавать в субаренду. Либо совместная деятельность, либо предоставляйте безвозмездно (100% компенсация затрат на аренду допустима), с арендаторов берите борзыми щенками.

Есть еще борзый вариант: каждому арендодатору сдаете по 1 кв. м. по полной цене. Прилегающую площадь, которую субарендатор также получает, оговариваете как "территорию общего пользования",  обыгрываете это договорами и распорядками, обязанностями содержать и ограниченным правом пользования. Бумаги много, эффект хороший.

Можно также руководствоваться комментариями ув. WaterPater из поста № 23. Кроме описанных там последствий, если собственник "засечёт" несогласованную субаренду, я бы добавил: (а) возможность взыскания собственником неосновательного обогащения в виде пользования имуществом с субарендатора, но только в случае, если арендатор не будет выплачивать собственнику АП; (б) возможность расторжения арендатором в любой момент такого договора субаренды по требованию собственника, поступившему в порядке ст.ст. 615, 619 ГК; (в) утрата арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок, ну, и ещё ряд менее осязаемых событий.

Субаренда разрешена в отличие от предыдущего оратора.

+1 к местам общего пользования.

Это в договор:

"Субарендуемая площадь по БТИ 1 кв.м. при этом для всех коммерческих расчетов по настоящему Договору, с учетом не выделяемых в натуре мест общего пользования (проходов, санузлов, проездов, пандусов и т.п.) используемых всеми субарендаторами, принимается площадь 10 кв.м.

Субарендатор обязуется руководствоваться правилами внутреннего распорядка."

В правилах внутреннего распорядка пишете "Субарендатор *** вправе использовать  для временного хранения оборудования, без ущерба для осуществления права других субарендаторов по доступу к своим арендованным площадям, следующую территорию, выделяемую из мест общего пользования: ..." прилагаете поэтажку и там уже реально используемую площадь отмечаете.

Как то так.

Сколько раз не сталкивался с незаконной субарендой муниципальной собственности в г. Москва, когда арендатор сдает помещение по рыночной ставке всяким мелким терпилам, а в город платит по льготной ставке, так вот никогда еще в моей практике данное обстоятельство не послужило основанием для лишения права применения льготной ставки или расторжения договора, расторгают и ставят блокировки до сих пор только за просрочку оплаты арендной платы...

Посмотрите в Консультанте практику по Вашему субъекту, какие там основания расторжения договоров с муниципалами принимают суды в качестве достаточных, и из этого уже делайте выводы о наличии тех или иных рисков.

От договора и указанных в нем прав-обязанностей плясать надо. Учим матчасть ,короче...

А перед кем вам необходимо иметь на руках договор субаренды? Если перед  банком/иными комм. структурами - зачем что-то выдумывать? Просто нарисуйте договор субаренды, и все дела. Если серьезнее - подумайте насчет залога прав на аренду и обращения взыскания на эти права.

 доверенность о предоствлении интересов арендотора третьему лицу. договор найма третьего лица на продажу товара на площадях арендатора. доупстим намесяц. оплаты нет, автоматом нет продолжения банкета.

 Все очень просто - аутсорсинг.